Главная » Новости

Законная доля покупателя новостройки

20-10-2010

Приняв ФЗ № 119 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты РФ», власти в первую очередь стремились защитить интересы дольщиков. Однако многие поправки в законе нацелены и на то, чтобы поддержать застройщиков.

По договору участия в долевом строительстве



Несмотря на кризис, застройщики продолжают возводить многоэтажные дома, а граждане покупают строящееся жилье. К сожалению, проблема обманутых дольщиков не решена до сих пор, и это несмотря на то, что уже больше пяти лет работает Закон об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ), который регулирует отношения на рынке. В целом это замечательный документ, обеспечивающий дольщикам все необходимые гарантии и права.

Так, законом № 214-ФЗ предусмотрена ответственность застройщика за просрочку по сдаче объекта (неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки). Защищены также права дольщика на тот случай, если объект строительства некачественный (дольщики вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков). Если же недочеты существенные или застройщик их не устраняет, то дольщик вправе отказаться от договора и требовать возврата своих денег. Застройщик обязан вернуть не только сумму, полученную по договору, но и уплатить проценты за пользование денежными средствами. Проценты начисляются со дня внесения денег застройщику и до дня их возврата дольщику.

Договор участия в долевом строительстве надежнее, чем предварительный договор или вексельная схема, поскольку подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация договоров обезопасит дольщиков от двойных продаж.

Законом предусмотрены основания для расторжения договора по инициативе дольщика и правовые последствия. Как правило, если договор расторгается по вине застройщика, то он обязан не только вернуть деньги, но и уплатить проценты за пользование денежными средствами.

Если строительная организация не имела права привлекать денежные средства, то гражданин может потребовать немедленного возврата денег, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения причиненных убытков.

Кроме того, по данному закону застройщик должен обязательно иметь разрешение на строительство и вправе привлекать денежные средства граждан при условии, что земельный участок, на котором будет стройка, оформлен в собственность, аренду или субаренду.

Стремясь обойти вышеуказанные правила, девелоперы повсеместно использовали альтернативные способы продажи жилья. Однако новый ФЗ № 119 запретил все серые схемы, дав при этом некоторые преференции как дольщикам, так и застройщикам.

Покупателю на заметку



Итак, хорошие новости для дольщиков.

Как известно, денежные средства граждан для строительства могут быть использованы только тремя способами:

- на основании договора участия в долевом строительстве;
- выпуском эмитентом*, имеющим в собственности или на правах аренды земельный участок и получившим разрешение на строительство многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений;
- привлечением денег жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Теперь закон № 214-ФЗ дополнен пунктом, в соответствии с которым «запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований», установленных ч. 2 ст. 1 Закона о дольщиках, где речь идет именно об этих трех способах привлечения средств дольщиков. Если застройщик отступит от данных вариантов, то сделка может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего ее.

Мера ответственности застройщиков существенно увеличена. Согласно ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях, за привлечение денежных средств лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве на это права или привлекающим деньги в нарушение требований, установленных законодательством (другими словами, за серые схемы, за строительство без разрешения, без оформления земли и т. д.), штраф составит:

- с должностных лиц — в размере от 20 до 50 тыс. руб. (ранее было от 15 до 20 тыс. руб.);
- с юридических лиц — от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. (было от 400 до 500 тыс. руб.).

Причем данные штрафы не являются одноразовыми, а будут применяться в каждом конкретном случае незаконного привлечения денежных средств граждан. Например, возводится без разрешения на строительство многоэтажный дом, в котором 200 гражданам продали квартиры. Значит, на такого застройщика должен быть наложен штраф за каждого дольщика, то есть максимум 200 млн руб. Есть о чем задуматься нашим строителям.

Сократился срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, которая осуществляется в срок не позднее одного месяца для первого дольщика. Последующие договоры будут регистрировать в срок не более чем пять рабочих дней (ранее было не более десяти рабочих дней).

В пользу застройщиков



Законодатели приняли некоторые поправки, дающие послабления застройщикам. Например, по прежним нормам гарантийный срок для объекта долевого строительства составлял не менее пяти лет. Теперь же на технологическое и инженерное оборудование установлен срок гарантии три года.

Законодатель дает право застройщику отказаться от исполнения договора, если дольщик допустил просрочку по оплате более чем два месяца (ранее допускалась просрочка три месяца).

До принятия поправок дольщик мог расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик не передает ему объект строительства в установленный договором срок. Сейчас закон разрешает дольщику расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик не исполняет свои обязанности в «срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца».

И наконец, самое главное — для девелоперов предусмотрены налоговые льготы. Так, в соответствии с ФЗ № 119 освобождаются от налогообложения (НДС) услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). Правда, данный пункт начнет действовать только не ранее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на добавленную стоимость. Налоговый период по НДС равен одному кварталу, значит, освобождение от НДС возможно не ранее чем с 1 октября 2010 г. Введение данной льготы по замыслу законодателя должно заставить застройщиков отказаться от применения не соответствующих Закону о долевом строительстве схем продажи недвижимости.

P. S. К сожалению, даже если гражданин покупает квартиру в новостройке путем заключения договора участия в долевом строительстве, нельзя быть на 100% уверенным в надежности и стабильности строительной фирмы. Но по сравнению с другими схемами покупки именно вариант с договором участия в долевом строительстве является наиболее надежным и законодательно урегулированным. Прежде чем подписывать договор, необходимо тщательно изучить как его содержание, так и все документы, которые по закону дольщик имеет право требовать от застройщика, — в первую очередь проектную декларацию.

Основные пункты проектной декларации

Фирменное наименование и место нахождения застройщика — юридического лица (Ф. И. О., место жительства застройщика — индивидуального предпринимателя), а также данные о режиме работы застройщика.
Виды лицензируемой деятельности (номер лицензии, срок ее действия, орган, выдавший эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию).
Цель проекта строительства, этапы и сроки его реализации, результаты государственной экспертизы проектной документации, разрешение на строительство.
Права застройщика на земельный участок, границы и площадь участка.
Местоположение строящегося дома, его описание.
Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.
_______________
* Эмитент — юридическое лицо, которому в установленном порядке предоставлено право эмиссии (выпуск в обращение) денег, облигаций, акций и других ценных бумаг и документов.




Карта сайта | Агентство недвижимости «Красные Ворота» – с нами купить квартиру в Туле стало проще