Главная » Новости

Кредит с ограниченными возможностями

20-10-2010

25.02.2010

За год стоимость загородных домовладений сократилась практически на треть, а ипотека на этот вид недвижимости из-за кризиса практически прекратила свое существование. Сейчас кредитование загородного жилья постепенно возобновляется, но его условия далеки от привлекательных. Пока гораздо проще договориться о рассрочке с застройщиком.

Количество загородных домовладений, приобретаемых с помощью ипотечного кредита, оценить довольно сложно. По подсчетам участников рынка, в организованных коттеджных поселках с помощью ипотеки приобретается не более 5% домов. Дело в том, что в конце 2008 года большинство банков свернули такие программы — как собственные, так и партнерские с компаниями-застройщиками. Хотя многие объекты за прошедший кризисный год подешевели, их стоимость все же по-прежнему остается достаточно высокой. При этом доходы населения снизились, а ситуация на рынке труда в прошлом году оставалась нестабильной

Между тем отказ в предоставлении уже согласованного кредита имеет один очень неприятный нюанс. Обычно при покупке загородных объектов продавцы требуют внести задаток, который может быть возвращен покупателю только в случае срыва сделки по вине продавца. Задаток, как правило, составляет 5-10% стоимости дома. И если в последний момент банк откажется от финансирования сделки, покупатель потеряет внесенные деньги.

Сейчас, по словам экспертов, программы кредитования для покупки коттеджа и таунхауса постепенно начинают возрождаться. Предпочтение банки отдают домам в организованных коттеджных поселках. Основное требование кредитных организаций: дом должен быть пригоден для постоянного проживания, а в обязательных условиях банка "Возрождение" и Городского ипотечного банка значится, чтобы дом еще был и основным местом проживания и регистрации заемщика.

Кроме этого все банки, за исключением Сбербанка, готовы кредитовать только вторичный рынок жилья. Конечно, банкам выгоднее кредитовать покупку дома в коттеджном поселке, потому что при этом не нужно одобрять каждый отдельный дом, а достаточно оценить ситуацию в поселке. И в поселках проходит больше сделок по ипотеке. Но поскольку в связи с кризисом объем ипотечных сделок сильно сократился, банки перешли и к кредитованию штучных сделок на регулярном рынке

Требования к объекту недвижимости не предусматривают ограничений в зависимости от нахождения его в пределах или за пределами коттеджного поселка. Основные требования касаются нахождения дома в регионе присутствия банка и пригодности для круглогодичного проживания. Сложнее получить кредит на недостроенный объект, так как его ликвидность в сегодняшних условиях очень низка. Однако некоторые банки все-таки ограничивают заемщика в выборе. Юникредит банк выдвигает условие, чтобы коттедж находился не далее 100 км от МКАД, если это отдельно стоящий дом, и 150 км, если это дом в организованном поселении. Московский кредитный банк требует, чтобы земельный участок был в радиусе 50 км от МКАД.

Сами условия кредитования нельзя назвать льготными — и первоначальный взнос, и проценты по кредиту в сравнении с ипотекой на покупку квартиры достаточно высоки. Так, половину стоимости домовладения нужно внести, чтобы оформить кредит на 10 лет в Московском кредитном банке. Ставка составит 18-21% для кредита в рублях, 15-18% — в долларах, 13-16% — в евро. При аналогичном первом взносе кредит в БСЖВ дается на 35 лет, а ставки составят 17,25-18,25% в рублях, 12,5-13,5% в долларах и 14,5% в евро. Альфа-банк предлагает кредит на 15 лет с первоначальным взносом в размере 40% под 19-22% в рублях и 15,5-17% в долларах.

Более либеральные условия предлагает Городской ипотечный банк по программе АИЖК. Кредит можно оформить в рублях под 9,43-11,55% на 30 лет. Но 40% стоимости дома покупателю придется оплатить самому. На таких же условиях готовы одолжить банк "Жилфинанс" и Юникредит банк, но ставка будет выше: 10-12,1 и 14,25-15,25% в рублях соответственно. Юникредит банк кредитует в долларах и евро под 10,75-11,25%, кредит можно оформить под плавающую или комбинированную ставку. Банк "Возрождение" выдает кредиты как по программе АИЖК, так и по собственным. Во втором случае кредит можно оформить на 20 лет с первоначальным взносом в размере 40%, минимальная ставка составит 20% годовых в рублях. При плавающей ставке срок кредита составит 10 лет, ставка в рублях — 15-17% годовых с возможностью перерасчета каждые полгода в случае изменения стоимости бивалютной корзины ЦБ РФ на 5%, в долларах и евро — 13,5% годовых.

В Банке Москвы первоначальный взнос составит 30% стоимости дома. Кредит на 30 лет можно взять под 16,5-21% годовых в рублях, 12,5-17,5% в долларах и 12-17% — в евро. Сбербанк оформляет кредит на 30 лет с 20-процентным первоначальным взносом под 11,95-15,75% в рублях и 8,8-12,1% в валюте.

Анализируя банковские программы, стоит обратить внимание и на суммы кредитов. Так, банк "Возрождение", Городской ипотечный банк и банк "Жилфинанс" готовы предоставить максимум 4 млн руб., Альфа-банк и БСЖВ — 15 млн руб., МКБ и Юникредит банк — 30 млн руб.

До кризиса покупатель мог оформить кредит на более выгодных условиях благодаря партнерским программам банков и застройщиков. Сейчас застройщики столкнулись с серьезными проблемами, и их привлекательность в качестве банковских партнеров упала. Как правило, когда банки принимали решение о приостановлении какой-либо программы кредитования, это касалось всех кредитов, включая и те, что предоставлялись в рамках партнерских программ. Однако это не означает, что сами партнерские отношения тоже приостановлены. Банки и партнеры постоянно рассматривают разные возможности продолжения сотрудничества, и, вероятно, уже вскоре подобные программы начнут восстанавливаться.

Сейчас, как признают в банках, суммы запрашиваемых кредитов снизились. Банки и до кризиса предъявляли высокие требования к загородной недвижимости — требовали даже оценку технического состояния, чтобы убедиться, что дом построен качественно и без нарушений. Сейчас банки стали жестче скорее в плане бюджетов. Например, если сейчас в элитном сегменте наиболее часто покупают дома в диапазоне $1-1,5 млн, получить кредит на дом в $3 млн будет сложно. Такие объекты находятся за чертой спроса, и в случае проблем с заемщиком такой объект продать будет сложнее.

Поскольку большинство программ банков направлено на кредитование вторичного рынка загородной недвижимости, покупателям, которые хотели бы вложить деньги в строящийся дом, есть смысл рассмотреть программы рассрочек от застройщиков. Конечно, при единовременной оплате наличными загородного владения можно получить скидку. Однако о скидках в 25-30%, которые застройщики готовы были предлагать до середины 2009 года, можно забыть. Сейчас реальнее получить дисконт 3-5%, более ощутимые скидки встречаются реже.

До кризиса стоимость дома постоянно увеличивалась, и предоставление рассрочки означало для застройщика потерю части дохода. Сейчас оформить рассрочку можно практически в каждом коттеджном поселке, вопрос только в ее условиях и продолжительности. Подтверждать свою финансовую устойчивость не придется — застройщик подписывает с покупателем договор инвестирования и составляет для него график платежей. При невозможности оплатить очередной транш покупатели и застройщик могут договориться о переносе сроков строительства.

Как правило, чем крупнее проект и больше нераспроданных объектов, тем на более выгодные условия рассрочек готовы идти застройщики. В целом чем устойчивее финансовое положение и чем стабильнее продажи, тем менее охотно застройщики идут на рассрочку. Однако на рынке пока еще можно найти неплохие предложения на условиях рассрочки, в том числе беспроцентной. Что касается скидок, то, как правило, они предоставляются в случае единовременной оплаты. Их размер также зависит от продаж и финансового положения застройщика, в некоторых случаях можно рассчитывать на существенные скидки в размере 10-15% стоимости объекта.

Стандартные условия рассрочки выглядят так: покупатель вносит 30% стоимости дома, далее на некоторую часть предоставляется беспроцентная рассрочка на полгода, а оставшаяся сумма выплачивается с учетом ставки 12-15% годовых в рублях, но срок ее исчисляется скорее не годами, а месяцами. Заявленные условия рассрочек не изменились с весны 2009 года, когда все девелоперы снизили цены на 20-40% (с конца 2008 года) и провели все возможные акции с целью стимулировать спрос. Теперь условия приобретения объектов решаются на месте — индивидуально с каждым клиентом. Величина уступок зависит исключительно от финансового положения девелопера.

Правда, сейчас многие застройщики ввиду улучшения своего финансового положения все больше переходят к стандартным условиям: покупателю нужно подтвердить свою платежеспособность и предоставить комплект документов, аналогичный банковскому. Застройщик более оперативно предоставляет рассрочку, нежели банк — кредит. Но, с другой стороны, надо понимать, что это показатель счетный: как правило, при отсутствии рассрочки девелопер может предоставить покупателю значительно большую скидку. Здесь надо учитывать и процентную ставку в банке, и сумму скидки, на которую может пойти застройщик, продавая объект без предоставления рассрочки. При стопроцентной оплате можно получить до 15% скидки. Сейчас банки постепенно снижают процентные ставки по кредитам, которые на данный момент очень высоки.




Карта сайта | Агентство недвижимости «Красные Ворота» – с нами купить квартиру в Туле стало проще