Главная » Новости

Ипотека: не так страшен заемщик, как его кредитная история

20-10-2010

И снова банки пытаются привлечь новых заемщиков. Помимо послекризисных изобретений, например, таких, как плавающая ставка, минимизирующих их финансовые риски, они начинают использовать и иной опыт западных банков, по крайней мере, частично.

На этот раз речь идет о том, чтобы все-таки начать давать кредиты тем, кто ранее подпортил свою кредитную историю.
Практически у каждого из нас есть знакомый или знакомый знакомого, которому банк не выдает кредит по этой причине. Причем, у большинства из них кредитная история подпорчена совершенно глупым способом еще во времена начала кредитования частных лиц. Большинство из подобных причин приведено ниже, хотя среди них есть и вполне серьезные нарушения, даже и умышленные:

- например, человек стал поручителем за кого-то при покупке телефона (мелочь казалось бы), а товарищ пару раз не вовремя погасил платеж.

- или заемщик пропустил срок платежа по непредусмотрительности, например, когда дата платежа пришлась на праздничный день, а он не догадался внести сумму заранее.

- иногда такие ситуации случаются, когда заемщик уезжает на неделю-другую в долгожданный отпуск. И совсем забывает о скором платеже
- следующая причина – это непредвиденные финансовые сложности, заявить о которых в банк заблаговременно заемщик либо не догадывается, либо до последнего надеется найти нужную сумму.

- такие неплатежи бывают и умышленными, мол, вы все равно выселить меня не сможете из ипотечной квартиры. Правда, в этом случае заемщик недооценивает краткосрочности такого «выходя из ситуации» и более серьезные последствия.

- бывают и случайности «хотел как лучше, получилось…». Вопрос, как банк расценит такое недоразумение. Вполне реальный случай: человек внес на кредитный счет сумму сразу за 2 месяца в силу личных причин. В следующий месяц, конечно, оплату не делал, так как был уверен, что деньги на счету. Банк же зачислил весь платеж сразу как досрочное погашение, а в следующий месяц квалифицировал неплатеж в установленный срок.

Т.е., иногда причина плохой кредитной истории не кажется настолько уж серьезной. Конечно, банк так не думает, так как платежа нет – нет и доверия.

Когда в конце 2009 года рынок недвижимости сдвинулся с мертвой точки, банки надеялись, что поток ипотечных заемщиков начнется и у них. Причины застоя рынка недвижимости тогда видели и в сложностях ипотеки, в ограничении банковского кредитного потенциала, и в высоких ставках. Но в начале 2010 оказалось, и банки наконец-то осознали в полной мере, что ни снижение ставок на 1-3 %, ни повышение кредитных резервов не принесет спасения, так как истинные причины лежат практически вне компетенции банков.
Причины - уровень доходов людей, когда они либо не могут фактически оплачивать расчетные платежи, либо не получают одобрение банка с точки зрения платежеспособности и форм подтверждения доходов. В том числе и из-за кредитной истории.
В итоге банки, поняв, что ставки не помогают, а на уровень доходов населения они повлиять не могут, взялись за кредитные истории.

Насколько эти способы окажутся безопасными для банков и полезными с точки зрения повышения выдачи кредитов, прогнозировать сложно. Западный опыт с этой точки зрения, как всегда, показывает нам пример «цивилизованного» решения проблемы. Остается лишь одна проблема – менталитет нашего заемщика. Это значительный фактор риска, отсутствующий или гораздо меньший в западном обществе.

Если речь идет об ипотеке, то некоторым гарантом, конечно, выступает залог объекта недвижимости. И то при условии, что цены на недвижимость сильно не снизятся, как показал печальный опыт прошлых лет.
Если же речь о кредитах без поручителей, коими тоже сейчас быть мало кто согласится, кроме разве что членов семьи, то ситуация иная. Часть заемщиков воспримет такую лояльность как благо, но часть может оценить это как вседозволенность. Чтобы минимизировать такие риски, банкам стоит изучать не сколько платежеспособность и справки и доходах, показывающих лишь количественную сторону вопроса, сколько понять моральную сторону. А выбор способов здесь весьма ограничен. Даже у риэлторов, продающих ту или иную квартиру этому заемщику, гораздо больше способов узнать его лучше.
Мне представляется возможным лишь один способ, доступный банкам, если у заемщика подпорчена кредитная история. Это изучить действия заемщика до и после возникновения этой просрочки, приняты ли предупредительные меры самим заемщиком, насколько быстро реагирует он на уведомления банка и т.д. И уже на основании этой истории делать выводы о перспективах повторения ситуации.

Поможет ли лояльное отношение к кредитной истории самим заемщикам получить кредит, прогнозировать сложно. Если у заемщика ранее возникали проблемы, это свидетельствует еще и о финансовых ограничениях. Даже если на его историю закроют глаза, не факт, что он может подтвердить нужный уровень дохода и оплачивать необходимые суммы далее. А так как сумма, необходимая для покупки квартиры даже в Туле, достаточно высока, шансы при этом совсем невелики.




Карта сайта | Агентство недвижимости «Красные Ворота» – с нами купить квартиру в Туле стало проще